{"id":9852,"date":"2023-02-18T08:10:11","date_gmt":"2023-02-18T08:10:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.primelegalabogados.com\/?p=9852"},"modified":"2023-02-18T08:20:18","modified_gmt":"2023-02-18T08:20:18","slug":"acquisition-de-biens-residentiels-en-espagne-par-des-non-residents","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.primelegalabogados.com\/fr\/acquisition-de-biens-residentiels-en-espagne-par-des-non-residents\/","title":{"rendered":"Acquisition de biens r\u00e9sidentiels en Espagne par des non-r\u00e9sidents"},"content":{"rendered":"

Aspects l\u00e9gaux et fiscaux<\/strong><\/p>\n

L\u2019objet du pr\u00e9sent article est de d\u00e9tailler les aspects l\u00e9gaux et fiscaux les plus significatifs dans le cadre de l\u2019acquisition de biens immeubles r\u00e9sidentiels en Espagne, et en particulier en Catalogne, par des \u00e9trangers non-r\u00e9sidents.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

    \n
  1. Aspects l\u00e9gaux \u00e0 tenir en compte<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    La l\u00e9gislation espagnole en mati\u00e8re d\u2019acquisition de biens immeubles r\u00e9sidentiels n’est pas facile pour un \u00e9tranger, pas m\u00eame pour un Espagnol ou un \u00e9tranger r\u00e9sident. Elle est en effet compos\u00e9e d’une multitude de r\u00e8gles, qui changent constamment. En plus des r\u00e9glementations \u00e9tatiques, il faut tenir compte de celle des Communaut\u00e9s Autonomes\u00a0: pratiquement toutes ont \u00e9dict\u00e9 leur propre r\u00e9glementation en la mati\u00e8re, qui a un impact direct sur les contrats d\u2019achat. En ce sens, nous avons le Code civil de Catalogne, la Compilation forale de Navarre, le Code foral d’Aragon, la loi sur le logement aux \u00eeles Canaries ou la loi sur le logement aux \u00eeles Bal\u00e9ares, pour ne citer que quelques exemples.<\/p>\n

    Ainsi, nous d\u00e9taillons bri\u00e8vement \u00e0 continuation \u00e0 titre indicatif les principales \u00e9tapes \u00e0 suivre dans la plupart des cas concernant l\u2019acquisition d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle en Catalogne.<\/p>\n

     <\/p>\n

      \n
    1. Offre d\u2019achat<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Une fois nous avons localis\u00e9 le bien que nous souhaitons acqu\u00e9rir, que ce soit par l’interm\u00e9diaire d’une agence immobili\u00e8re ou directement aupr\u00e8s d’un particulier, il est usuel de faire une offre d’achat dans laquelle nous pr\u00e9ciserons le prix et les conditions d’achat. Dans ce cas, une somme d’argent est g\u00e9n\u00e9ralement remise \u00e0 titre d’acompte. Les agences immobili\u00e8res ont normalement un mod\u00e8le de document \u00e0 ces effets (qu’elles appellent \u00ab\u00a0reserva\u00a0\u00bb <\/em>ou \u00ab\u00a0se\u00f1al<\/em>\u00a0\u00bb), et il \u00e9tablit les conditions de l’offre concernant le bien que nous souhaitons acqu\u00e9rir. Nous ne nous attarderons pas sur les mod\u00e8les utilis\u00e9s par les agences immobili\u00e8res \u00e0 ces effets, mais nous recommandons \u00e0 l’int\u00e9ress\u00e9 de les lire attentivement, d’exprimer ses doutes et d’exiger, le cas \u00e9ch\u00e9ant, que la r\u00e9daction du document soit modifi\u00e9e pour l’adapter \u00e0 ses besoins, en ayant recours \u00e0 un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 si n\u00e9cessaire. Il est important de pr\u00e9ciser qu’en cas de non acceptation de l\u2019offre par le propri\u00e9taire, l’agence immobili\u00e8re devra rembourser l\u2019int\u00e9ress\u00e9 imm\u00e9diatement, et que l\u2019acquisition sera sujette \u00e0 l\u2019analyse satisfaisante de la situation juridique du bien, entre autres conditions possibles<\/strong> (i.e. obtention de financement).<\/p>\n

       <\/p>\n

        \n
      1. Due diligence<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        Une fois l’offre accept\u00e9e par le propri\u00e9taire, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l’\u00e9tape suivante serait l’analyse du bien immobilier, ou due diligence<\/em>, qui devrait impliquer une \u00e9valuation compl\u00e8te du bien, du moins sous les perspectives juridique, constructive et urbanistique<\/strong>. Il est tr\u00e8s fr\u00e9quent que les acheteurs potentiels, notamment les particuliers, ne r\u00e9alisent pas cette analyse importante, principalement par m\u00e9connaissance des risques ou par confiance dans les agences immobili\u00e8res. Nous tenons \u00e0 souligner l\u2019importante de cette \u00e9tape pour \u00e9viter d\u2019\u00e9ventuels futurs probl\u00e8mes car en Espagne le notaire qui officialise l\u2019acte de vente ne r\u00e9alise pas une r\u00e9vision exhaustive de la situation du bien (elle est plus limit\u00e9e \u00e0 des aspects formels, et sa port\u00e9e est beaucoup plus limit\u00e9e que celle des Notaires en France, \u00e0 titre d\u2019exemple). Aussi, il convient de noter que plusieurs agences immobili\u00e8res incluent dans leurs contrats d\u2019interm\u00e9diation une clause indiquant que leurs services n\u2019incluent pas le conseil juridique ou urbanistique. Pour tout ce qui pr\u00e9c\u00e8de, il est hautement conseill\u00e9 de compter avec l\u2019aide d\u2019un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 pour nous assurer que le bien ne pr\u00e9sente pas de probl\u00e9matiques sous-jacentes.<\/p>\n

         <\/p>\n

        3.Arrhes<\/strong><\/p>\n

        Dans le cas o\u00f9 le r\u00e9sultat de l\u2019analyse soit favorable, l\u2019\u00e9tape suivante sera normalement la signature d’un pacte d’arrhes, qui implique le versement par l\u2019acheteur au vendeur d\u2019une somme d\u2019argent pour contribuer \u00e0 l\u2019immobilisation du bien avant l\u2019ex\u00e9cution de la vente. Notre syst\u00e8me juridique distingue diff\u00e9rents types d\u2019arrhes\u00a0: (a) les arrhes p\u00e9nitentielles<\/strong> (\u00ab\u00a0arras penitenciales<\/em>\u00a0\u00bb), qui permettent \u00e0 chaque partir de se lib\u00e9rer unilat\u00e9ralement de la future op\u00e9ration de vente (l’acheteur perdrait dans cette \u00e9ventualit\u00e9 les sommes livr\u00e9es en acompte et, dans le cas o\u00f9 cela soit \u00e0 l\u2019initiative du vendeur, ce dernier devrait remettre \u00e0 l\u2019acheteur le double du montant re\u00e7u), (b) les arrhes confirmatoires<\/strong> (\u00ab arras confirmatorias<\/em> \u00bb), qui impliquent que le contrat de vente est perfectionn\u00e9, et que le montant vers\u00e9 est donc un acompte par rapport au prix de vente, et (c) les arrhes p\u00e9nales<\/strong> (\u00ab\u00a0arras penales<\/em>\u00a0\u00bb), qui p\u00e9nalisent la partie qui se soustrait \u00e0 son obligation d\u2019achat ou de vente, mais qui ne lui permettent pas de se lib\u00e9rer de son obligation de r\u00e9aliser l\u2019op\u00e9ration de r\u00e9f\u00e9rence, \u00e0 diff\u00e9rence des arrhes p\u00e9nitentielles.<\/p>\n

        Il est important de garder \u00e0 l’esprit qu’en Catalogne, si rien n\u2019est pr\u00e9cis\u00e9, il sera consid\u00e9r\u00e9 que les arrhes sont confirmatoires, et que leur versement implique donc un acompte par rapport au prix de vente.<\/p>\n

        Ce pacte d\u2019arrhes est g\u00e9n\u00e9ralement souscrit sous seing priv\u00e9 aupr\u00e8s du propri\u00e9taire, bien qu’il puisse \u00eatre formalis\u00e9 par le biais d\u2019un acte notari\u00e9. En ce sens, le Code civil de Catalogne r\u00e9glemente express\u00e9ment la remise des arrhes p\u00e9nitentielles devant notaire. Et comme nouveaut\u00e9, il est \u00e0 noter que l\u2019acte notari\u00e9 de d\u00e9p\u00f4t d\u2019arrhes n\u2019est pas sujet \u00e0 imposition, dans la mesure o\u00f9 il b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une bonification \u00e0 100% concernant l\u2019Imp\u00f4t sur les Actes Juridiques Document\u00e9s (AJD).<\/p>\n

         <\/p>\n

          \n
        1. Financement<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          Parfois, la phase suivante consistera \u00e0 obtenir un financement pour l’achat du bien immobilier, par exemple en sollicitant un pr\u00eat hypoth\u00e9caire. Celui-ci sera sign\u00e9 par \u00e9crit devant notaire, g\u00e9n\u00e9ralement de mani\u00e8re simultan\u00e9e \u00e0 l\u2019octroiement de l’acte de vente.<\/p>\n

          Il est important de noter que le Code civil de Catalogne pr\u00e9voit express\u00e9ment la possibilit\u00e9 pour le potentiel acheteur de se retirer de la vente si<\/strong> le contrat pr\u00e9voyait un financement total ou partiel du prix, dans le cas o\u00f9 l’\u00e9tablissement de cr\u00e9dit refuse ce financement<\/strong>, sauf accord contraire des parties.<\/p>\n

           <\/p>\n

            \n
          1. Acte notari\u00e9 de vente<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            La derni\u00e8re \u00e9tape sera l\u2019ex\u00e9cution de la vente, qui devra se faire par le biais de l\u2019octroiement de l\u2019acte notari\u00e9 correspondant. Le choix du Notaire correspondra normalement \u00e0 l\u2019acheteur, dans la mesure o\u00f9 en Catalogne les frais notari\u00e9s sont \u00e0 sa charge, sauf pacte contraire. L\u2019apport de certains documents sera ainsi n\u00e9cessaire (documents qui devraient avoir fait l\u2019objet de l\u2019analyse juridique correspondant). Ainsi, Lors de l’achat de biens r\u00e9sidentiels, devront \u00eatre fournis le certificat d’occupation, le certificat d’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, le certificat sur l’\u00e9tat des dettes de la communaut\u00e9, la taxe fonci\u00e8re (IBI), le rapport de l’inspection technique des b\u00e2timents (ITE), obligatoire au cas o\u00f9 le b\u00e2timent a plus de 45 ans. Si le bien immeuble est grav\u00e9 par des charges (hypoth\u00e8que ou autres), et la vente se r\u00e9alise libre de charges, elles devront \u00eatre pr\u00e9alablement annul\u00e9es.<\/p>\n

            Aussi, il pourrait \u00eatre souhaitable de renforcer la responsabilit\u00e9 du vendeur<\/strong> en pr\u00e9voyant dans le document de vente un r\u00e9gime de manifestations et garanties sp\u00e9cifiques \u00e0 sa charge, de sorte \u00e0 ce qu\u2019il doive indemniser l\u2019acheteur en cas de contingences pouvant affecter l\u2019immeuble.<\/p>\n

            Une fois l\u2019acte notari\u00e9 octroy\u00e9, ce qui impliquera la n\u00e9cessit\u00e9 de liquider les taxes correspondantes tel que d\u00e9taill\u00e9 au paragraphe II suivant, il sera important de s\u2019assurer qu\u2019il est d\u00fbment inscrit au Registre de la propri\u00e9t\u00e9 correspondant.<\/p>\n

            Finalement, il convient de noter que tous les \u00e9trangers doivent avoir un num\u00e9ro d’identit\u00e9 d’\u00e9tranger (NIE)<\/strong> pour effectuer grand nombre de proc\u00e9dures, y compris pour l\u2019octroiement d\u2019actes notari\u00e9s. Il sera donc n\u00e9cessaire de l\u2019obtenir au pr\u00e9alable, ce qui peut \u00eatre fait aupr\u00e8s du consulat ou de l’ambassade d’Espagne dans le pays de r\u00e9sidence ou en Espagne, sur rendez-vous, aupr\u00e8s de la Direction g\u00e9n\u00e9rale de la police, des bureaux d’immigration ou des commissariats de police de la province correspondante.<\/p>\n

             <\/p>\n

              \n
            1. Aspects fiscaux \u00e0 tenir en compte<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              L’achat et la possession de biens immobiliers par des non-r\u00e9sidents fiscaux en Espagne sont l’occasion de comprendre la complexit\u00e9 de notre syst\u00e8me fiscal aux yeux d’un investisseur non professionnel. Il faut ainsi garder \u00e0 l’esprit l’accumulation des co\u00fbts fiscaux indirects, directs, locaux, etc. avant de faire cet investissement. Nous d\u00e9taillons \u00e0 continuation certains \u00e9l\u00e9ments devant \u00eatre pris en compte par tout investisseur \u00e9tranger afin de calculer le co\u00fbt final du bien immobilier r\u00e9sidentiel objet d\u2019int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n

                \n
              1. Acquisition<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                La fiscalit\u00e9 sur l’achat se concentre sur l’imposition indirecte par le biais de l’imp\u00f4t sur le transfert de la propri\u00e9t\u00e9 (ITP)<\/strong> ou<\/strong> de la taxe sur la valeur ajout\u00e9e (TVA) plus l\u2019imp\u00f4t sur les actes juridiques document\u00e9s (AJD)<\/strong>.<\/p>\n

                L’imposition de l’une ou l’autre taxe d\u00e9pendra de s’il s’agit de l’acquisition d’un bien d’occasion (ITP) ou d’un bien neuf qualifi\u00e9 de premi\u00e8re livraison par le promoteur (TVA-AJD). L’ITP est un imp\u00f4t transf\u00e9r\u00e9 aux Communaut\u00e9s Autonomes (CCAA), et on peut trouver des taux d’imposition allant, par exemple, de 6% \u00e0 Madrid \u00e0 10-11% en Catalogne. L’AJD est \u00e9galement un imp\u00f4t transf\u00e9r\u00e9 aux Communaut\u00e9s autonomes avec un taux d’imposition, par exemple, de 0,75% \u00e0 Madrid \u00e0 1,5% en Catalogne. De son c\u00f4t\u00e9, la TVA s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 10 %.<\/p>\n

                  \n
                1. Possession et vente<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                  La possession<\/strong> d’une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle par un non-r\u00e9sident fiscal en Espagne est affect\u00e9e par les imp\u00f4ts suivants :<\/p>\n

                  – Imp\u00f4t foncier<\/strong> : imp\u00f4t local et annuel calcul\u00e9 sur la base de la valeur cadastrale (normalement inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur d’achat).<\/p>\n

                  – Imp\u00f4t sur le revenu des non-r\u00e9sidents<\/strong>\u00a0:<\/p>\n

                  La Convention pour \u00e9viter la double imposition (CDI) sign\u00e9e par l’Espagne et l’\u00c9tat de r\u00e9sidence de l’investisseur non-r\u00e9sident doit \u00eatre analys\u00e9e, si elle existe, afin de d\u00e9terminer si l’Espagne est comp\u00e9tente pour imposer ledit bien, ce qui sera le cas habituel.<\/p>\n

                  Si le bien est destin\u00e9 \u00e0 l’usage personnel<\/strong> du propri\u00e9taire tout au long de l’ann\u00e9e civile, il faudra cotiser pour un revenu pr\u00e9sum\u00e9 calcul\u00e9 \u00e0 19% (pour les r\u00e9sidents de l’UE, l’Islande et la Norv\u00e8ge) ou 25% (reste des non-r\u00e9sidents) de 2 % ou 1,1 % de la valeur cadastrale de la propri\u00e9t\u00e9 (en fonction de si cette valeur a \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9e il y a plus ou moins de 10 ans).<\/p>\n

                  Si le bien est lou\u00e9<\/strong>, les taxes seraient les suivantes :<\/p>\n

                    \n
                  • R\u00e9sident de l’UE, Norv\u00e8ge ou Islande : 19% du revenu net (revenu moins charges d\u00e9ductibles dans les m\u00eames conditions que les r\u00e9sidents fiscaux en Espagne).<\/li>\n
                  • Autres non-r\u00e9sidents : 24 % sur le revenu brut (aucune d\u00e9pense ne peut \u00eatre d\u00e9duite).<\/li>\n<\/ul>\n

                    Outre l\u2019imp\u00f4t sur le revenu des non-r\u00e9sidents, l’imp\u00f4t sur la fortune<\/strong> peut \u00eatre applicable dans certains cas. Dans ce sens, il conviendra d\u2019analyser si l’Espagne a sign\u00e9 un CDI pour cet imp\u00f4t afin de d\u00e9terminer quel \u00c9tat est comp\u00e9tent. Enfin, il faut indiquer qu’il existe une exon\u00e9ration minimale de 700 000 euros, de sorte qu’il n’y a d’obligation de contribuer \u00e0 cet imp\u00f4t que si la valeur du patrimoine net de dettes d\u00e9passe ce montant. Dans ce cas, le taux d’imposition serait compris entre 0,2% et 3,5%.<\/p>\n

                    En ce qui concerne le transfert futur de la propri\u00e9t\u00e9<\/strong>, si des plus-values ont \u00e9t\u00e9 g\u00e9n\u00e9r\u00e9es lors de la vente, elles doivent \u00eatre impos\u00e9es par le biais des imp\u00f4ts suivants\u00a0:<\/p>\n

                    – Imp\u00f4t sur la plus-value des terrains urbains<\/strong> : imp\u00f4t communal.<\/p>\n

                    – Imp\u00f4t sur le revenu des non-r\u00e9sidents<\/strong> : taux d’imposition de 19%.<\/p>\n

                    En relation avec ce qui pr\u00e9c\u00e8de, \u00e0 Prime Legal Abogados nous disposons de professionnels experts dans le conseil en mati\u00e8re d\u2019acquisition de biens immobiliers en Espagne, que ce soit sous la perspective l\u00e9gale ou fiscale, qui pourraient \u00e9galement agir de fa\u00e7on d\u00fbment coordonn\u00e9e \u00e0 travers notre French Desk au cas n\u00e9cessaire afin de donner \u00e0 nos clients francophones non seulement le meilleur service possible mais aussi le plus adapt\u00e9 \u00e0 ses besoins particuliers. N\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 nous contacter.<\/p>\n

                     <\/p>\n

                    Daniel Paes Julian, associ\u00e9 responsable du d\u00e9partement de droit commercial et du French Desk, avec la collaboration de Raquel Aguilera Pascual, associ\u00e9e responsable du d\u00e9partement immobilier, et de Sergio Crespo Minguill\u00f3n, associ\u00e9 responsable du d\u00e9partement de droit fiscal. Barcelone, le 15 F\u00e9vrier 2023<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                    Aspects l\u00e9gaux et fiscaux L\u2019objet du pr\u00e9sent article est de d\u00e9tailler les aspects l\u00e9gaux et fiscaux les plus significatifs dans le cadre de l\u2019acquisition de biens immeubles r\u00e9sidentiels en Espagne, et en particulier en Catalogne, par des \u00e9trangers non-r\u00e9sidents. 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