Los inversores del sector inmobiliario residencial siguen explorando nuevas vías de inversión que supongan una rentabilidad adecuada a su negocio.
Y una de ellas es el Coliving, una tendencia en pleno desarrollo y con buenas perspectivas de crecimiento en los próximos años, que podríamos definir de forma sencilla como el alquiler de habitación en un espacio compartido.
Qué es el coliving?
Se entiende por coliving una forma de alojamiento que implica compartir espacios comunes con otros residentes, tales como salas de estar, cocina, espacios de trabajo, entre otros. Los residentes o colivers tienen su propia habitación privada y comparten con otros residentes los espacios comunes.
Origen
El concepto de coliving parece ser que surgió a principios del 2000 en ciudades como Nueva York y en San Francisco, ante la escasez de viviendas a precios asequibles y para fomentar la socialización de los jóvenes que residían allí. Algunos sitúan su origen más reciente en California, concretamente en Silicon Valley. Allí se ofrecían espacios compartidos con cocina, sala de estar, baños, y habitaciones privadas para dormir. Los residentes compartían gastos comunes, lo que permitía reducir los costes de la vivienda y asimismo se fomentaba la interacción social y la creación de comunidades.
Años más tarde, el coliving ha ido proliferando en las grandes ciudades europeas, con Londres a la cabeza con el mayor número de plazas disponibles, seguida de Amsterdam, Dublín y París.
Los colivers, como se les denomina a los residentes, buscan en esta nueva forma de residencia, socializar en un entorno con personas con intereses en común, un espacio donde compartir experiencias y trabajo, y que les permite vivir en una situación privilegiada de forma mucho más económica y flexible.
El coliving en España
En España, el coliving se empezó a desarrollar en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, y ante las buenas perspectivas de negocio que ofrece este mercado se ha expandido rápidamente a otras ciudades, tales como Valencia, Málaga o Sevilla.
Los operadores del sector coliving ofrecen desde apartamentos compartidos hasta edificios de uso mixto, con espacios de trabajo, de ocio y de vida comunitaria. Los espacios cuentan con servicios como wifi de alta velocidad, limpieza semanal, servicio de lavandería y zonas comunes: cocina, baños, terrazas o espacios de coworking.
Las perspectivas de crecimiento del coliving en nuestro país son muy positivas. Prueba de ello es que los principales players del sector han mostrado ya su interés de invertir en España; como ejemplo, la empresa alemana Habyt, uno de los principales gestores de coliving en Europa, opera en Madrid y Barcelona y ha manifestado su intención de expandirse a ciudades como Valencia y Sevilla.
La regulación urbanística del coliving
A pesar de la diversa legislación sobre vivienda que tenemos en nuestro país, tanto estatal, como autonómica y municipal, salvo excepciones puntuales, el coliving no está regulado expresamente en ninguna de ellas.
Una de las excepciones es Cataluña, donde vemos que el Decreto-ley 50/20 de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler,. hace referencia al ‘alojamiento con espacios comunes complementarios’, y se refiere a ellos como nuevas fórmulas de vivienda de alquiler, ya sea en una vivienda o en un edificio existente o de nueva construcción.
El mismo Decreto-ley establece que los edificios de nueva construcción dedicados a coliving, deberán edificarse en suelos destinados a usos de vivienda, y, asimismo, prohíbe la división horizontal en los edificios destinados exclusivamente a coliving.
Además, todos los alojamientos con espacios comunes complementarios, ya sean viviendas o edificios, deberán cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas: en cuanto a superficie, determina que los espacios comunes complementarios no pueden ser inferiores a 6m2, el espacio privativo mínimo no puede ser menor a 24m2 y la suma de ambos no puede ser inferior a 36m2 y se exigirá la cédula de habitabilidad.
Aunque varias comunidades autónomas ya están introduciendo modificaciones a sus planes de urbanismo para adaptarlos al coliving, aún queda mucho camino por recorrer.
Regulación contractual del coliving
Salvo la excepción catalana, lo cierto es que el coliving no está regulado expresamente por nuestro ordenamiento jurídico y tampoco tiene un encaje en otras figuras con las que a priori parecen tener alguna similitud.
Con ellas me refiero, por ejemplo, al arrendamiento de vivienda de temporada, el que no está destinado a satisfacer la necesidad permanente del arrendatario; parece tener cierta similitud con el coliving, pero hay que tener en cuenta que el objeto del contrato de coliving no es una vivienda.
Y de igual forma, difícilmente encaja en el derecho de habitación, regulado por los artículos 523-529 del Código Civil, que se queda corto en la definición de cesión de uso de habitación, pues en la modalidad de coliving habitualmente se ceden además espacios compartidos e incluso se suelen ofrecer servicios más propios del sector hotelero, como limpieza o cambio de sábanas semanal.
Finalmente, tampoco encaja en la legislación que regula la actividad turística, o en el contrato de hospedaje, definido por el Tribunal Supremo como un contrato de naturaleza compleja en el que se combinan el arrendamiento de cosas (habitación), arrendamiento de servicios, de obra (para comida) y depósito, para los efectos que introducen; siendo el coliving una forma de alojamiento pensada para compartir espacios, crear comunidad, y aunque en la modalidad de coliving se suelen ofrecer algunos servicios propios del sector hotelero, este tipo de alojamiento no está pensado con fines turísticos.
Así pues, por el momento, no nos queda otra que mientras seguimos esperando una regulación específica, recurrir a establecer las cláusulas que pacten libremente las partes, en virtud de la libertad contractual que establece el artículo 1255 del Código Civil, con la excepción de lo estipulado en la regulación catalana anteriormente citada.
Raquel Aguilera Pascual
PRIME LEGAL ABOGADOS.
