El pasado 10 de marzo el Pleno del Tribunal Constitucional (TC) en la Nota Informativa Nº19/2022 anunciaba que estimaba parcialmente el recurso de inconstitucionalidad presentado por más de 50 diputados del Partido Popular contra varios artículos de la Ley de Catalunya 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
¿Qué efectos tenía la ley de limitación del precio del alquiler en Cataluña?
Una Ley cuyo objeto era regular la contención y moderación de rentas en contratos de arrendamiento de vivienda en determinadas circunstancias, limitando el precio del alquiler de las viviendas situadas en zonas de mercado tenso.
¿Qué supone la anulación de la ley?
La Sentencia declara la inconstitucionalidad de varios preceptos de la mencionada Ley de limitación del precio del alquiler en Cataluña, los que suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que le atribuye el artículo 149.1.8 de la Constitución, que reserva al Estado la competencia exclusiva en materia de legislación civil para establecer las bases de las obligaciones contractuales, entendida según la jurisprudencia del TC, ‘como una garantía estructural del mercado único y que supone un límite en sí- un límite directo desde la Constitución- a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos’.
La Sentencia deja claro que esa competencia exclusiva atribuida al Estado excluye que cualquier legislador autonómico pueda condicionar o limitar las bases de las obligaciones contractuales, que las define como ‘las que se refieren al núcleo esencial de la estructura de los contratos y a los principios que han de informar su regulación’. Y cita como principio el que establece el artículo 1255 del Código civil, la autonomía de la voluntad y la libertad de pactos; más concretamente, en el caso de los arrendamientos de vivienda, el principio de libre estipulación de la renta (artículo 17.1 de Ley 20/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos). Asimismo, la Sentencia también alude a la repercusión que tiene la regulación de la renta en la actividad económica, en cuanto afecta al sector inmobiliario y al alquiler de viviendas, lo que justifica su regulación estatal en garantía del principio de unidad de mercado.
En este sentido, los artículos declarados inconstitucionales y nulos de la mencionada Ley afectan a la regulación de la limitación de rentas:
Artículo 1, que hace referencia al objeto y ámbito de aplicación de la ley; artículos 6 a 13, referidos a las reglas para el establecimiento del régimen de contención de rentas en los contratos de alquiler de vivienda: el precio de referencia para fijar la renta, la actualización de la renta, gastos generales y servicios individuales, régimen para viviendas nuevas o rehabilitadas, regulación de obras de mejora que permiten incrementar la renta, derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, obligación de informar de los precios de referencia y de la renta del último contrato de arrendamiento; artículos 15 y 16.2, que contemplan las infracciones leves y graves relacionadas con los contratos de alquiler de vivienda sujetos al régimen de contención de rentas; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera, sobre la habilitación a la Administración para aplicar porcentajes correctores para la determinación de la renta, la exclusión de este régimen de contención de rentas a viviendas de gran superficie y la resolución extrajudicial de conflictos entre arrendador y arrendatario causados por la determinación del precio de la renta; la disposición transitoria primera, y la disposición final cuarta, letra b), en cuanto al ámbito de aplicación de este régimen de contención de rentas; la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera, que establece el procedimiento para la implantación del sistema de contención de rentas en las áreas con mercado de vivienda tenso, y el marco competencial.
La anulación no tendrá efectos retroactivos
Finalmente, destacar que la declaración de inconstitucionalidad de los preceptos mencionados no afectará a las situaciones jurídicas consolidadas; los efectos de esta resolución, según establece la Sentencia, serán pro futuro, preservando con ello los contratos de alquiler celebrados con anterioridad a esta resolución.
Sobre el impacto que ha tenido la regulación de los alquileres en Catalunya, durante el año y medio que ha estado en vigor esta Ley, hay divergencia de opiniones; mientras portales inmobiliarios como Idealista opinan que esta Ley no ha impactado en los precios del alquiler, sino que ha tenido un impacto casi nulo en las bajadas de precio, pues se ha reducido de forma similar en los grandes mercados como, por ejemplo, Madrid, y en cambio sí ha provocado una relevante reducción de la oferta, la asociación Sindicat de llogateres apunta a que la regulación de los alquileres ha conseguido bajar los alquileres sobre un 5% en las zonas declaradas de mercado tenso y se han firmado más de 160.000 contratos de alquiler con precios regulados.
