El pasado día 3 de septiembre entró en vigor la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, tras la publicación en el BOE núm. 132 de 3 de junio, de la ‘Ley 8/2021 de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica’. Concretamente su Artículo tercero, que se refiere a la modificación de la Ley Hipotecaria, establece en el apartado Dos: ‘se suprime el artículo 28’.
En el Preámbulo (IV) el legislador ya adelanta los motivos de su derogación: ‘se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas’.
Y es que en efecto, el citado artículo 28 establecía que: ‘Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos’. Según lo estipulado en el artículo 807 del Código Civil, los herederos forzosos son los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes; a falta de los anteriores, los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes y el viudo o viuda con ciertas particularidades.
Este precepto suponía una limitación a los derechos de quienes hubiesen adquirido un bien inmueble o derecho por herencia o legado no siendo herederos forzosos, dado que durante un periodo de dos años quedaba suspendida la eficacia de su inscripción en el Registro de la Propiedad respecto de terceros adquirentes o acreedores hipotecarios.
De tal forma que, si los herederos no forzosos vendían o hipotecaban los bienes o derechos heredados del causante, el tercer adquirente o acreedor hipotecario no quedaba protegido por el principio de fe pública registral establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; así pues, si en el periodo de dos años aparecía un heredero o legatario del causante que acreditara que tenía mejor derecho a la herencia, por ejemplo, derivado de un testamento ológrafo, o un testamento posterior que no se registró en el Registro de Actos de Última Voluntad, éste podía reclamar su derecho a la herencia en detrimento del tercer adquirente o acreedor hipotecario, que veían como la compraventa o hipoteca quedaban sin efecto.
Esta situación provocaba que la mayoría de entidades bancarias no concedieran préstamos hipotecarios ante la posibilidad de perder su garantía y los posibles compradores de ese bien inmobiliario decidieran no llevar a cabo la compraventa una vez evaluados los riesgos de la transacción.
La derogación del mencionado artículo 28 de la Ley Hipotecaria llega en un momento en que, a raíz de la pandemia, se ha producido un incremento notable en las herencias de inmuebles, por lo que se facilitará el tráfico inmobiliario propiciando las operaciones de venta y crédito hipotecario sobre bienes inmuebles heredados por legatarios o herederos no forzosos.
Finalmente, cabe hacer referencia a que la citada Ley 8/21 de 2 de junio no establece régimen transitorio; deberemos esperar a ver si la supresión del mencionado artículo tiene o no efectos retroactivos, para aquellas operaciones inmobiliarias de venta o crédito hipotecario realizadas por el heredero no forzoso, sobre los bienes del causante fallecido con anterioridad a su entrada en vigor y que todavía están bajo el régimen del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, en espera de que transcurra el plazo de dos años para que la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha operación inmobiliaria surta todos sus efectos.
Raquel Aguilera Pascual. Barcelona, 21 de septiembre de 2021
