La compra de viviendas por extranjeros en nuestro país sigue en aumento tras el receso que supuso en 2020 la pandemia de la Covid-19, y actualmente ya representa el 13,17% del total de las operaciones de compra de viviendas registradas.
Cabe destacar el importante aumento de las compraventas de vivienda por parte de no residentes, siendo los marroquíes durante la primera mitad de 2021 los que más operaciones realizaron, un 10,8% de las operaciones totales; seguidos de los británicos, con el 9,7%. Durante el segundo semestre de 2021 fueron los británicos quienes adquirieron más viviendas, con el 11,8% de las operaciones totales realizadas, seguidos por los alemanes (10,4%) y franceses (8,3%); todo ello según los informes publicados en la web del Consejo General del Notariado, de 11 de noviembre de 2021 y 19 de abril de 2022.
Cuestiones a tener en cuenta a la hora de comprar casas en España
Nuestra legislación en materia de vivienda no es fácil para un extranjero, ni siquiera para un español o un extranjero residente; está compuesta por una multitud de normas, que van cambiando constantemente. Además de la normativa estatal debemos tener en cuenta la de las Comunidades Autónomas; prácticamente todas ellas han dictado su propia normativa en materia de vivienda, que incide directamente en los contratos de compraventa. En este sentido tenemos el Código Civil de Cataluña, la Compilación Foral de Navarra, el Código Foral de Aragón, Ley de vivienda en Canarias, Ley de la Vivienda en Illes Balears; por nombrar algunos ejemplos.
Guía para la inversión inmobiliaria en Cataluña
En este artículo y tras las diversas consultas que recibimos a través de nuestra web sobre la compraventa de viviendas, sobre todo por parte de extranjeros no residentes, vamos analizar brevemente a modo de guía los pasos a seguir en el supuesto más habitual de una compraventa de inmueble residencial, vivienda, en Cataluña.
1. OFERTA DE COMPRA.
Una vez localizado el activo que deseamos adquirir, tanto si hemos encontrado la vivienda a través de una agencia inmobiliaria o directamente de un particular, lo habitual es realizar una oferta de compra en la que estipulamos el precio y las condiciones de compra; en este caso se suele entregar una cantidad de dinero en concepto de depósito. Las agencias inmobiliarias tienen normalmente un modelo de documento que denominan ‘reserva o señal’, y en él se establecen las condiciones de la oferta que hemos realizado por el inmueble que nos interesa comprar. No voy a entrar en el modelo que usan determinadas agencias inmobiliarias, pero sí recomiendo que el interesado lo lea detenidamente, exponga sus dudas y exija en su caso, que se modifique la redacción del documento para adaptarlo a sus necesidades. Es importante que se incluya que en caso de que nuestra oferta no sea aceptada por el propietario, la agencia inmobiliaria rembolse al ofertante comprador el dinero entregado.
2. DUE DILIGENCE.
Una vez aceptada la oferta por parte del propietario, el siguiente paso sería el análisis del activo inmobiliario, due diligence, una evaluación completa sobre el inmueble, que como mínimo debe contener un análisis de su situación jurídica, constructiva y urbanística. Este segundo paso es muy habitual que los futuros compradores, en especial personas físicas, se lo salten, principalmente por desconocimiento o por confianza en las agencias inmobiliarias. En este sentido debo decir que he visto que últimamente algunos intermediarios inmobiliarios ya incluyen en su documento de reserva o señal, una cláusula que indica que su intermediación no incluye el asesoramiento jurídico ni urbanístico.
3. ARRAS.
Y sólo cuando este informe sea favorable, es cuando podemos pasar, si es nuestro caso, a suscribir un ‘pacto de arras’, conocido también por ‘contrato de arras o compraventa con entrega de arras’. Nuestro ordenamiento jurídico distingue entre varios tipos de arras, ‘arras penitenciales’, las permiten el desistimiento del contrato (el comprador pierde las cantidades entregadas a cuenta y el vendedor debe devolverlas duplicadas), ‘arras confirmatorias’, confirman el contrato y constituyen una parte del precio de la compraventa, y ‘arras penales’, penalizan su incumplimiento.
Es importante tener en cuenta que en Cataluña si en el contrato de compraventa con entrega de arras no se especifica a qué tipo de arras se refiere, se entenderán que son ‘arras confirmatorias’, es decir, una entrega como parte del precio de la compraventa.
Esta entrega de arras se suele suscribir de forma privada con el propietario, aunque puede recogerse en escritura pública. En este sentido, el Código Civil de Cataluña regula expresamente la entrega de arras penitenciales ante notario. Y como novedad hay que apuntar que no se ha de tributar por el acta notarial de depósito de arras penitenciales, pues gozan de una bonificación del 100% en Actos jurídicos Documentados (AJD).
4. FINANCIACIÓN.
En ocasiones, la siguiente fase la constituirá la obtención de la financiación para la compra del activo vivienda, por ejemplo, la solicitud de un préstamo hipotecario. Éste se suscribirá en escritura ante notario, habitualmente de forma simultanea al otorgamiento de la escritura de compraventa.
Es importante conocer que el Código Civil de Cataluña prevé expresamente la posibilidad de desistir de la compraventa si en el contrato se hubiera previsto la financiación de parte o todo el precio, para el supuesto que la entidad de crédito deniegue dicha financiación; salvo pacto en contrario.
5. ESCRITURA DE COMPRAVENTA.
Y con ello llegamos al último punto, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, acto que se realiza ante notario, habitualmente el que elija el comprador. Nos requerirán una serie de documentación, que previamente ya deberíamos haber analizado en la fase de due diligence. En la compra de viviendas deberemos aportar la cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, certificado sobre el estado de deudas de la comunidad, impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el informe de la inspección técnica de edificios (ITE), obligatoria en caso de que el edificio tenga más de 45 años. Caso que consten cargas inscritas en el inmueble deberemos aportar la cancelación de las mismas, si la venta se realiza libre de cargas.
Tras el otorgamiento de la escritura de compraventa y la liquidación de los impuestos correspondientes, ésta se inscribirá en el registro de la Propiedad.
Finalmente recordar que los extranjeros necesitan contar con un Número de Identidad de Extranjero (NIE) para realizar cualquier trámite ante la Administración pública. El NIE lo podemos obtener en el consulado o embajada española del país de origen o en España, con cita previa, en la Dirección general de Policía, o la Oficinas de Extranjería o Comisarías de Policía de la provincia donde te encuentres.
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