La compra y tenencia de inmuebles por no residentes fiscales en España es una oportunidad para comprender la complejidad de nuestro sistema tributario a ojos de un inversor profano. Y es que hay que tener presente la acumulación de costes fiscales indirectos, directos, locales, etc. antes de afrontar esa inversión. A continuación daremos unas pinceladas que permitan a ese inversor extranjero calcular el coste final de ese inmueble deseado (residencial).
Adquisición:
La tributación en la compra se centra en la imposición indirecta bien del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o bien del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La imposición de uno u otro tributo dependerá si estamos ante la adquisición de un bien usado (ITP) o bien de uno nuevo que califique como primera entrega por parte del promotor (IVA-AJD). El ITP es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas (CCAA) y nos encontramos tipos de gravamen que van, por ejemplo, del 6% en Madrid hasta el 10-11% en Cataluña. El AJD también es un impuesto cedido a las CCAA con un tipo de gravamen, a modo de ejemplo, desde el 0,75% e Madrid al 1,5% en Cataluña. Por su parte, el IVA se sitúa en el 10%.
En el caso que el vendedor sea no residente, el comprador es responsable de retener e ingresar en la Agencia Tributaria (AEAT) un 3% del valor de compra que, en su caso, el vendedor reclamará a la AEAT en función de la plusvalía obtenida en la venta.
Tenencia y venta:
La propiedad de inmueble residencial por un no residente fiscal en España se ve afectada por los siguientes tributos:
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles: tributo local y anual que se calcula en función del valor catastral (inferior normalmente al de compra).
• Impuesto sobre la Renta de no residentes:
◦ Debe analizarse, si existe, el Convenio para evitar la doble imposición (CDI) firmado por España y el estado de residencia del inversor no residente a los efectos de determinar si España es competente para hacer tributar por dicho inmueble que es lo habitual.
◦ Si el inmueble es para uso personal del propietario durante todo el año natural, debe contribuir por una renta presunta que se calcula en el 19% (para residentes en UE, Islandia y Noruega) o 25% (resto de no residentes) del 2% o 1,1% del valor catastral del inmueble (si dicho valor se ha revisado hace más o menos de 10 años).
◦ Si el inmueble se encuentra arrendado deberá tributarse de la siguiente forma:
▪ Residente UE, Noruega o Islandia: 19% del rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles en las mismas condiciones que los residentes fiscales en España).
▪ Resto de contribuyente: 24% sobre rendimiento bruto (no deducción de gasto alguno).
Pero no solo se trata de contribuir con el IRPF sino que también espera, en algún caso, el Impuesto sobre el Patrimonio (obligación real). Para ello debe analizarse si España tiene suscrito CDI por ese Impuesto a efectos de determinar qué estado es competente. Finalmente hay que indicar que existe un mínimo exento de 700.000 euros de forma que sólo existe obligación de contribuir por ese Impuesto si el patrimonio neto de deudas excediera tal importe. En ese caso, recordamos que el tipo de gravamen se ubica entre el 0,2% y el 3,5%.
En relación con la transmisión futura del inmueble, si se hubiera generado plusvalía en la venta, deberá tributarse por:
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: tributo municipal.
• Impuesto sobre la renta de no residentes: tipo de gravamen del 19% (con retención por el comprador del 3% del previo de venta).
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